Les petites annonces de l'immobilier écologique

Présentation en images

---

Le projet

---

Christophe et Stéphane, les propriétaires venaient d’une grande ville de l’Est. Il y a 9 ans, ils ont souhaité changer de vie et venir s’installer à la campagne dans le Sud-Ouest. Stéphane étant médecin généraliste, il n’a pas été difficile de trouver un point de chute en Dordogne.

En arrivant, ils ont loué une maison en bord de départementale et, 3 mois plus tard, leur chat s’est fait écraser. Lorsqu’ils ont voulu acheter, ils ont donc cherché une maison au calme, à l’abri des nuisances de la route. Ils souhaitaient également suffisamment de terrain pour avoir des animaux. L’idée était de trouver une vieille maison à rénover.

Très sensibles à l’écologie et à la préservation de l’environnement, ils ont voulu privilégier ces dimensions pour limiter leur impact environnemental tout en bénéficiant d’un certain confort.

Après l’achat, ils se sont plongés dans ces questions et Stéphane, en particulier, a acquis une certaine expertise. C’était une époque où il était très actif sur les forums consacrés à l’habitat écologique.

Aujourd’hui, Christophe et Stéphane souhaitent se rapprocher d’une grande ville pour des raisons personnelles mais surtout professionnelles, tous deux étant à la recherche d’un environnement professionnel plus stimulant.

Ils vont partir en location mais à plus long terme, ils envisagent un éventuel nouvel achat avec pour objectif de construire une maison passive.

L’environnement

---

Les environs

Située en Aquitaine, en Dordogne (24), à la limite de la Corrèze (19), la commune d’environ 150 habitants se trouve à une trentaine de kilomètres de Brive-la-Gaillarde (région Limousin).

Les autres villes les plus proches sont Sarlat-la-Canéda (environ 50 km) et Périgueux (environ 70 km). Limoges est à 1h20 de route, Bordeaux est à 2h10, Toulouse et Clermont-Ferrand à 2h30.

Les communes des alentours sont Segonzac, Saint-Robert, Coubjours, Louignac, Badefols-d'Ans, Hautefort, Nailhac, Rosiers-de-Juillac, Saint-Rabier, Cherveix-Cubas, Salagnac, Génis, Juillac, Ayen, Perpezac-le-Blanc, Yssandon, Brignac-la-Plaine, Mansac, Objat, Excideuil.

A 800 mètres de la propriété, il y a un tout petit centre bourg autour de l’église et de la mairie. Le bourg suivant est à 3 km. La maison est située au cœur d’un petit vallon de prés et de bois avec quelques vieilles maisons dispersées. L’agriculture locale est centrée sur l’élevage bovin extensif (race limousine) avec encore quelques moutons. Il y a aussi des noyers qui sont une spécialité locale.

Aux portes du parc naturel régional Périgord-Limousin, la commune est située à la confluence de trois « pays » : la basse Corrèze autour du bassin de Brive-la-Gaillarde, le Périgord vert, archétype de la France rurale, et le Périgord noir et ses richesses naturelles, archéologiques et gastronomiques.

Non loin se trouvent Saint-Robert, un magnifique village médiéval classé parmi « les plus beaux villages de France », Hautefort, qui est chef-lieu de canton, un très joli village blotti aux pieds de son célèbre château et Saint-Léon-sur-Vézère, également classé parmi « les plus beaux villages de France » (la Dordogne et la Corrèze en abritent au total 15 sur les 155).

On trouve aussi dans les environs de nombreux sites remarquables tels que les grottes de Tourtoirac, la vieille ville de Sarlat et, surtout, certains des sites archéologiques les plus connus au monde : Lascaux, Cro-Magnon, Rouffignac, Font-de-Gaume,…

En-dehors de tout ce riche patrimoine naturel et archéologique, un Périgourdin ne fera pas l’impasse sur la gastronomie ! Chaque famille ou presque a sa propre recette de foie gras, on trouve encore quelques cochons truffiers pour ceux qui ne recherchent pas le tubercule « à la mouche » et il suffit qu’il y ait une belle poussée de ceps pour que la moitié du village parte dans les bois !

La propriété

L’endroit est vraiment calme. Il n’y a aucune nuisance excepté peut-être le coassement des grenouilles au printemps… Le voisin le plus proche est environ à 250 mètres et la maison est située sur une voie communale qui fait une boucle depuis la départementale qui est elle-même à 700 mètres de distance.

La vue depuis l’habitation est complètement dégagée, on voit les prés et les bois de l’autre côté du vallon, au pied duquel coule un ruisseau.

L'année de construction de la maison remonte peut-être au XVIIIème, en tout cas, une année où on construisait encore en pierre massive…

La surface habitable est de 152 m² (173 m² au sol avec une partie mansardée). Il y a 6 pièces dont 2 chambres, 3 possibles.

Au rez-de-chaussée, la construction récente offre un grand hall d’accueil qui donne d’un côté sur la principale pièce de vie qui fait 45 m² dans laquelle il y a un grand cantou. Celle-ci est surplombée d’une mezzanine de 16 m² qui sert de bureau mais qui pourrait être cloisonnée pour faire une chambre indépendante. De l’autre côté, le rez-de-chaussée est occupé par une vaste pièce de 39 m² en demi-niveau : la cuisine au-dessus et un espace qui fait office de salle à manger.

On trouve aussi au rez-de-chaussée, une petite salle d’eau avec W.C. qui donne sur le hall d’accueil et une buanderie et un W.C. qui donnent sur la cuisine.
La buanderie donne sur la chaufferie où se trouve la chaudière, les ballons d’eau et de quoi stocker 4 stères de bois.

A l’étage, il y a deux belles chambres avec placards et une salle de bain avec une grande douche et une baignoire. Le côté Sud-Est de la maison donne sur une terrasse qui domine la vallée.

Il y a une cave ouverte sur l’extérieur avec, au fond, une petite source d’eau.

Christophe et Stéphane ont construit une cabane destinée aux panneaux solaires qui sert d’atelier et de débarras. Elle fait 12 m² et elle est alimentée par l’eau et l’électricité. Elle est entourée de deux bûchers permettant de stocker environ 10 stères de bois à l’abris des intempéries.

Il y a également la stabulation qu’ils ont bâtie pour leurs ânes et leurs lamas. Elle fait 27 m², dont 9 m² fermés. Elle est alimentée par l’électricité et dispose d’un abreuvoir automatique.

Le terrain

Le terrain fait environ 1,8 hectare, il est entièrement clos et accueille une vingtaine de chênes centenaires. Il n’avait pas été entretenu durant plusieurs années. Lorsque Christophe et Stéphane sont arrivés, ils ont commencé par dégager des ronciers de 3 mètres de haut qui entouraient la maison.

Aujourd’hui, c’est beaucoup plus dégagé mais, malgré tout, si une petite partie est en prairie, il y a beaucoup d’arbres d’âges variés sur la parcelle.

Le terrain accueille un petit potager surélevé « en carrés » avec des espaliers pour les tomates et les concombres en été. Bio, bien sûr ! Enrichi avec le compost et, jusqu’à l’an dernier, avec le fumier de leurs ânes.

On y trouve également plusieurs arbres fruitiers : pommiers, cerisier, quetsche, mirabelle, reine-claude, sans compter les nombreux pruniers sauvages qui poussent sur le terrain.

C’était un des vieux rêves de Stéphane : ils ont fait aménager un petit étang de 100 m² environ avec 2 pontons en bois et une cascade en circuit fermé. Il est agréable d’y flâner en été, observer les nénuphars, les insectes, les grenouilles et les tritons.

D’ailleurs, un des grands plaisirs dans cette propriété est de pouvoir observer la nature. Outre les classiques oiseaux, écureuils ou hérissons, Christophe et Stéphane ont pu découvrir sur le terrain 4 espèces différentes d’orchidées et 8 espèces de batraciens (dont un superbe triton marbré et un sonneur à ventre de feu) !

Ils ont une tendresse particulière pour les crapauds accoucheurs qui leur offrent leur carillon les soirs d’été.

La vie

Il y a des petits commerces dans les villages des alentours. Les supermarchés se trouvent à Hautefort et Objat. C’est aussi à Objat que se tient un très grand marché chaque dimanche où l’on trouve de tout.

Il y a une école maternelle et primaire à Hautefort et Badefols-d’Ans (les classes sont partagées), le collège et le lycée se situent à Excideuil avec un ramassage scolaire qui passe dans la commune.

La nourriture bio

Il y a une épicerie bio (Chèvrefeuille) à Objat. On trouve aussi des petits producteurs maraîchers, un petit élevage de chèvre qui fait du fromage et il est possible de trouver des œufs, des poules ou des lapins dans les fermes des environs.

De manière générale, l’agriculture locale utilise peu de produits chimiques puisqu’il s’agit essentiellement d’élevage extensif et de nuciculture.

Les transports

Il y a une petite gare à Objat. Pour les grandes lignes, c’est à Brive-la-Gaillarde, à 35 minutes de route.

Les qualités écologiques et sanitaires

---

L’exposition

Presque toutes les ouvertures sont orientées Sud-Est. Il y a 2 fenêtres au Nord-Est et les autres façades ne comprennent que de simples lucarnes.

Il n’y a pas de protections vis-à-vis du soleil d'été car la question ne se pose pas vraiment : entre l’isolation et l’inertie de ces gros murs de pierre, le rez-de-chaussée reste toujours frais en été. Quant aux combles, en cas de grosse canicule, ils peuvent finir par monter un peu en température mais sans jamais dépasser 27 °C.

Les matériaux

Il s’agit d’une vieille maison en pierre. Plus précisément, il y a l’ancienne maison d’habitation et l’ancienne étable qui ont été reliées par un couloir, seule construction récente. L’ensemble avait été rénové au début des années 2000 par les anciens propriétaires. Tout n’avait pas été fait dans les règles de l’art et, surtout, ils ne l’utilisaient qu’en été. Il n’y avait donc aucune isolation et la maison était classée « G » lorsque Christophe et Stéphane l’ont achetée en 2006 !

L’essentiel de la maison est bâti à même le roc : les murs de pierre reposent directement sur le rocher. Une partie est située au-dessus d’une cave creusée dans le rocher et ouverte sur l’extérieur (c’est probablement là qu’on été taillées les pierres ayant servi à la construction).

Christophe et Stéphane ont essayé autant que possible de choisir des matériaux écologiquement responsables. Une grande partie a d’ailleurs été achetée auprès d’un magasin spécialisé dans l’éco-habitat.

Pour les cloisons qui ont été refaites, c’est du Fermacell sur ossature bois qu’ils ont utilisé.

Ayant installé un plancher chauffant au rez-de-chaussée, ils ont dû refaire tout le sol. Pour le salon, c’est un parquet massif en chêne de France. De même, c’est du parquet en châtaigner massif qui a été utilisé pour les salles de bain. Pour tout le reste, ils ont choisi un dallage en pierre issue de la carrière de Limeyrat, située aux alentours.

Toutes les huisseries ont été refaites en chêne.

A l’étage, « demi-entorse » à leurs principes puisqu’ils on a mis un parquet en cocotier. Outre l’aspect esthétique, ils apprécient l’avantage d’un des bois les plus durs, quasiment inrayable. C’est en revanche un bois issus de cocotiers cultivés et réformés. Il n’y a donc aucune atteinte à la forêt tropicale et ils n’ont utilisé aucune autre essence exotique.

Pour les dépendances qu’ils ont construites à l’extérieur (la stabulation pour les animaux, la cabane destinée aux panneaux solaires), ils ont utilisé du Douglas de France.

L’isolation thermique

Lorsqu’ils ont acheté la maison, c’était du simple vitrage partout et, en dehors d’une petite partie du toit, rien n’était isolé ! Ils ont donc tout refait.

Toutes les fenêtres ont été changées avec du double vitrage sur des huisseries en chêne.

Le plancher chauffant repose sur une isolation (en polystyrène) de 48 mm sur les terre-pleins et 60 mm pour la partie située au-dessus de la cave.

Du côté des chambres et de la salle de bains, ils ont tout désossé jusqu’à la charpente et ont isolé les rampants en soufflant de la ouate de cellulose sur environ 20 cm d’épaisseur. Quant aux parties plates des combles, c’est 40 cm de ouate qu’ils y ont soufflé.

Le plus compliqué à gérer a été l’isolation des murs. Le couloir (la seule partie de bâtiment récente) avait bien été isolé lors de sa construction par… 4 cm de polystyrène. Heureusement, il y avait assez d’espace pour refaire une isolation par l’extérieur et ils ont donc rajouté 12 cm de laine de bois en deux épaisseurs croisées.

Quant au reste, les anciens propriétaires avaient doublé tous les vieux murs de pierre par des cloisons en brique plâtrière en laissant un espace d’environ 15 cm de vide entre les deux. Comment isoler ça sans devoir tout casser et refaire, et sans aucune certitude sur de possibles remontées d’humidité en pied de mur ? La solution qu’ils ont trouvée a été de percer des trous tous les 1 m 50, au ras du plafond et de déverser des granulés de liège. Pour ne pas faire des trous trop compliqués à reboucher, ils ne pouvaient déverser que des petits godets. « A raison de 5 000 litres de granulés, vous imaginez le travail de Shadoks ! » ajoute Stéphane.

Pour conserver un peu de cachet, ils ont gardé 2 parties de mur en pierre apparente. D’une part, dans une chambre qui sert de chambre d’amis et qui est donc peu utilisée en hiver et pour compenser, ils ont fortement isolé la cloison entre cette chambre et le reste avec 12 cm de laine de bois. D’autre part, ils ont laissé un petit pan de mur dans le salon car il est orienté plein Sud. De plus, ces vieux murs sont constitués de deux rangées de pierre de grès séparées par du remblai de terre et constituent en eux-mêmes une certaine isolation.

Pour finir, un peu de laine de bois dans certains endroits. En particulier, à chaque fois que ça a été possible en fonction de l’existant, ils ont mis des plaques de 2 cm de laine de bois puis du Fermacell sur les parois des baies autour des fenêtres afin de limiter les ponts thermiques.

Les revêtements

Ils ont traité toute la charpente contre les xylophages avec un produit à base de silicates.

Les murs de la chambre principale sont faits avec un enduit à la chaux.

Pour les quelques parties de murs en pierre apparente, en particulier le magnifique cantou qui était dans un triste état et intégralement masqué derrière de vilaines plaques de plâtre, ils ont refait tous les joints en utilisant l’enduit terre/paille Akterre. « Très sympa à travailler et un joli résultat » précise Stéphane.

Pour l’essentiel des murs, ils se sont contentés de repasser un coup de peinture.

Le chauffage combiné solaire bois

Chauffage solaire

Le chauffage solaire repose sur 13,8 m² de panneaux solaires thermiques (PIAC). Pour installer ces panneaux, ils ont construit une cabane en bois qui sert aussi d’atelier et d’espace de rangement.

Concernant l’angulation, au lieu d’une angulation optimale théorique de 62°, calculée sur le solstice, ils ont décidé d’optimiser le chauffage de mi-saison (octobre et mars) en les orientant à 55°. En effet, au cœur de l’hiver, les journées sont de toute façon trop courtes et le soleil trop bas pour apporter une chaleur significative et il faut de toute façon faire du feu. Mais, dès le mois de février, une journée bien ensoleillée peut suffire et, généralement, du 15 avril au 15 octobre, ils n’ont jamais besoin du second mode de chauffage…

Chauffage au bois

Il est assuré par une chaudière à bois bûche CTC (fabrication suédoise) et de 35 kW de puissance. Ils ont choisi ce modèle car il est doté d’un deuxième foyer permettant éventuellement d’y brûler des granulés (voire du fioul) mais ils ne l’utilisent que pour le bois.

Ils ne consomment que 10 à 12 stères de bois par an, soit un budget d’environ 450 € au prix local. « Encore que, si nous en avions le temps et le courage, il y aurait suffisamment de bois sur notre terrain pour être autosuffisants. » précise Stéphane.

En général, une flambée par jour suffit en hiver. Il n’y a que quand le thermomètre reste constamment en négatif (ce qui est rare là-bas) qu’il faut faire deux flambées pour être confortables. Au final, ce n’est donc pas bien contraignant.

Ballons, planchers et murs chauffants, eau chaude sanitaire (ECS)

Les panneaux et la chaudière sont connectés sur un ballon d’eau chaude sanitaire de 350 litres et deux ballons tampons de 500 litres : le solaire sur la partie basse et la chaudière sur la partie haute.

La distribution se fait sur tout le rez-de-chaussée grâce à un plancher chauffant basse température. A l’étage, la chambre principale et la salle de bains sont branchées sur le même circuit mais, là, ce sont 8 panneaux chauffants de 1,25 m² (WEM 200) installés dans les rampants qui permettent la diffusion de cette chaleur très agréable.

Stéphane indique que si c'était à refaire, un seul ballon tampon de 500 litres serait largement suffisant. Vous pourrez prochainement en savoir plus sur leur installation puisque Christophe et Stéphane ont gentiment accepté de participer à une interview pour nous livrer leur retour d’expérience sur leur système de chauffage combiné solaire bois.

La récupération d’eau de pluie

Bien que l’habitation soit raccordée au réseau c’est principalement par l’eau de pluie qu’elle est alimentée. Une citerne enterrée de récupération d’eau de pluie de 7 000 litres est raccordée à un système de traitement (filtre, charbon actif et stérilisation aux UV (stérilisateur UV Germi AP 30)) qui permet d’alimenter toute la maison. Christophe et Stéphane étaient un peu prudents au début et ils ont fait analyser l’eau : aucun problème !

Ils ont eu une petite déception car ils espéraient être autosuffisants et se passer de l’abonnement au réseau. Ce n’est pas le cas en été quand, après 4 semaines sans pluie ils doivent généralement rebasculer sur le réseau. « Peut-être aussi parce que nos animaux consommaient beaucoup » précise Stéphane.

La consommation

Pour le chauffage et l’eau chaude, ils consomment environ 10-12 stères de bois par an, un budget inférieur à 500 € par an.

Pour l’eau, c’est environ 30 m3 par an.

Pour l’électricité, c’est 900 € par an.

La quantité annuelle d'énergie (en énergie primaire) estimée lors du DPE pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire et le refroidissement est de 73 kWhEp/m².an (classe B), à comparer aux 634 (classe G) lors de l’achat !

Les fournisseurs

L’essentiel des matériaux utilisés ont été achetés chez Ecobio matériaux à Uzerche et EcoHabitat (anciennement près de Limoges).

Pour le reste, ils ont travaillé avec les artisans locaux. Toute l'électricité et la plomberie, incluant toute l'installation de chauffage, a été faite par l'entreprise Bugeaud à Hautefort. « Ils ne travaillent pas spécialement de manière écologique mais le patron est tout à fait correct, compétent et aimable. Il est parfaitement open sur les nouvelles technologies et les solutions de chauffage alternatives et a d'excellentes connaissances techniques. » précise Stéphane.

A noter aussi

---

Maison à partager

Il serait envisageable d’acheter cette maison à plusieurs, il y a 2 salles de bains et, en transformant la mezzanine en chambre, ça ferait deux zones bien séparées.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Classe énergie : B ( 73 kWhEP/m².an).
Emissions de gaz à effet de serre (GES) : A ( 1 kgéqCO2/m².an).

Ce bien est vendu.

Annonce n° AD255.

Crédit photos : les propriétaires.